DIY 更換灑水頭零件

圖一

剛搬家時手頭上現金有限,沒有馬上買自己的割草機與設備,所以前幾個月都是花錢委託老墨幫忙割草,但他們通常一天要做很多間,所以都是盡量求快,某一次割草時把我的定時灑水系統打斷了。如果是上面的頭打斷也就算了,沒想到是斷底下的 Riser 升高管,那就不是買一根頭換上去那麼簡單了,要挖洞才能把整個管子弄出來。

灑水頭的問題擺了幾個月無法灑水,連土壤都乾裂了,終於趁著昨天美國國慶日的假期,提起精神要一次把問題解決掉,所以吃完早餐後開始去挖地,剛開始以為了不起幾英吋深,所以用大的鏟子挖,沒想到一直挖都見不到底,後來改用螺絲起子鬆土,再用手把土撈上來,後來已經半隻手都可以伸進去了挖了大約一英呎深還不見管底,於是決定要先買零件回來,才能夠估算大約要挖多深才能挖到管底。


圖二


到 Home Depot 後果然順利找到這個零件如圖一,只要不到1元美金,老美真的是聰明,設計這樣多個螺旋的管子,需要多長就裁多長,簡單易用。基本的長度是1英呎,所以也表示我已經挖的差不多了。為了更好挖,也順便買了一個長條型的小鏟子。

果然工欲善其事,必先利其器,有了小鏟子,挖起來更快更方便了,沒多久就挖到如圖二底下的 T 型接頭,把斷掉的管子轉起來,裝新的上去,開水讓裡面的沙子、小石頭先沖出來,以免堵住噴頭,然後關水,裝上原來的灑水頭,把土填回去,就大功告成囉!



這些修修補補的工作,找老美來做收費很高,自己研究一下,買個材料來自己修,才不到1美金,加上可以曬曬太陽,流流汗,也是不錯的運動。





2011年11月28日是值得紀念的一天

這是房地產仲介今天來帶我們去簽約時送我們的祝賀點心餅乾,恭喜我們取得第一棟房子。

5年前,我跟珍妮兩手空空的來到美國,接下來的幾年過的很辛苦,生活起起落落,2年前還差點因為繳不出房租而準備流落街頭。今年,今天,我們買下了人生第一棟房子,從無到有,簽下交屋文件的那一剎那,正式開啟我們的十年計畫。

「機會是給準備好的人」,我們為了這個「機會點」,準備了5年,從取得綠卡,申請銀行帳戶、信用卡,開始計畫性的累積信用分數,取得好的工作機會,到交出漂亮的工作成果而獲得22%的加薪,進而有足夠的收入支撐房貸。一步一腳印,我們都是踏踏實實的把每一件事情做好未來的準備。


終於,美國房市觸底,利率也跌到最低點,美國政府為了拯救房市,也不斷的提高補助,機會點於是在我們眼前出現,在這個貸款困難的年代,我們順利運用過去建立的底子,利用政府的購房補助,以最低的投入現金與最低的貸款利率,成功取得第一棟房地產。現金投資報酬率大約80%,雖然不是非常好,但是以第一棟房地產而言,算是不錯的成績。

這次的投資因為卡在自己要自住,未來可能出租的基本條件,加上限定房子位於最好的學區範圍,但是我們不想投入太多現金維修, 因此犧牲掉一些殺價空間,但是有賴於房價市場與利率低迷,整體來說未來出租的投資報酬率也有80%左右,比起其他的投資標的,也算是很好的回收率。未來房市回穩,租金上揚,投資報酬率也會相對的水漲船高。當然啦,以富爸爸的觀點來說,未來的獲利是屬於額外的鼓勵,在買的當下就要獲利才是投資金律。

富爸爸與第一定律的作者都說,想要投資穩賺不賠的方法就是一開始就知道已經賺錢了,我們這次雖然沒有100%達到富爸爸的要求,不過第一次上場打擊,可以打個3壘安打也不錯,未來還有進步空間。

在簽下第一棟房地產的同時,我們已經在設定第二棟房地產的目標了,包括價位、地區、貸款方式等,都已經有了初步的計畫,也著手開始朝計畫進行,相信不久的將來,我可以再次開心的在此公布取得第二個房地產。

如何輕鬆還掉房貸?

前一陣子看了一篇書摘「遇見自動千萬富翁」,裡面提到一對老夫婦,他們比平常人設定的65歲早了13年退休,但是他們只是一般薪水階級的人,而且付清了所有貸款,如何做到的呢?


其實他們用了幾個理財的小技巧,第一:首先支付自己。這個技巧在清崎的富爸爸系列書籍裡也有提到,簡單的說,就是每個月自動提撥10%的收入到自己另一個戶頭,這筆錢只進不出,等到適當的時機與金額,再把錢拿出來創造被動收入。

而要創造被動收入,最容易上手的的就投入房地產,先買自己的第一棟房子,等到存到另一筆頭期款時,再買另一棟房子作為出租房或是搬到新房子,舊的當出租房。而大部分的人買房子都會使用貸款,當貸款沒有創造現金流收入時,就猶如芒刺在背,很想趕快把它還掉,此時就會用到這一對夫婦提供的第二個技巧,每兩週付一次貸款。這就是他們提早退休的兩大秘密。我當時讀這篇文章時雖然半信半疑,第一條是富爸爸提過的,合理;第二條卻沒有可靠數據可以支撐個技巧的可行性。

幸運的是,我今天讀到一篇美國的文章「4個方法提早還清貸款」也談到相同的技巧,其一:盡可能多還一點本金。如果每個月的支出有一些餘額,可以多還一點到貸款的本金,長期下來可以少付很多利息,並且縮短貸款時間。

如果沒有多出一筆費用,那可以採用第二個方法:湊整數。例如本來每個月的還款金額是644美元,可以把它湊整數到650美元。不要小看這多出來的6美元,長期下來,一個20萬美元,30年期的貸款,每個月多付6美元,可以讓你提早四個月還清貸款。

第三個方法是,把30年的貸款當做15年的貸款來付。就算你是申請30年的貸款,但是你自己控制你的付款金額,而不是讓銀行來控制你,所以如果手頭上足夠支付,可以把30年貸款當做是15年的貸款來支付,可以少付很多利息。這點跟第一點比起來幾乎是換句話說,有點脫褲子放屁的意味,哈哈哈。

第四的方法,也是上面「遇見自動千萬富翁」提到的方法,就是每兩週付一次貸款。一般貸款都是設定一個月付一次,一年付款12次;但而若是總付款金額不變,但把一個月的付款金額切半,兩週付一次貸款,則一年付款26次,換算起來一年等於付了13個月的貸款。不要小看這每年多出來的一個月,根據計算,同樣以30年貸款來說,每兩週付一次貸款,可以提早6年把貸款還清。

其實我在生活中也不知不覺的使用了其中一些技巧來付我的車貸,後來得知這個兩週付一次的終極技巧後,馬上把我的車貸轉成兩週付一次,加上一他的小技巧,讓我本來5年的車貸,提早到3年還清,真的是非常的實用。

當然富爸爸的作者清崎並不提倡付清貸款,反而是提倡增加好的負債,所謂好的負債是指可以帶來正現金流的負債,這是所有富翁致富的終極秘密之一。但是當你沒有辦法利用負債來增加你的現金流時,最好還是盡量減少負債,降低支出,首先支付自己,多儲蓄,多教育自己的財務智商,等待對的時機點,投入你的存款取得正現金流,才是致富的不二法門。

堅持我走的道路,成功就在可見的前方

最近因為工作上的需要,加入了Linkedin的專業網路社群,其實很早以前就已經受到朋友的邀請開了帳號,但是一直沒有動力去經營,加上裡面需要填寫複雜的英文履歷表,更是讓我懶得處理。藉由這次的需求,順便把這些資料都補起來,順便交一些老美的朋友。

剛開始我都是加入一些IT相關的社群,瀏覽一些新的IT資訊,看看別人都在討論什麼,以強化自己的專業知識。幾天後我突發奇想,看看有沒有房地產相關的社群可以加入,經過搜尋,果然有很多專業社群已經在那邊了,社群人數有的還超過兩萬人,社群裡還更細的分了很多不同的類別,如商業不動產、投資客專區等,我找了一些有興趣的加入,其中很多都是封閉式的,必須要經過推薦或允許才能夠加入。比較大型的社群都是全國性的,所以我另外還加入的一些在地的房地產投資社群。

幾天後果然大批的資訊開始湧入我的email,主要都是一些討論投資的話題,也有求售,求買的訊息,儼然是一個活絡的市場,在上面交易的一些案子都讓我好有興趣,而且這些操作的方式,就是之前富爸爸書裡教過的,也是我之前上課學過的,真的有人是這樣子在做房地產投資。

我平常的生活圈裡,根本沒有這樣的人,談起房地產,很多人就開始一堆問號,開始一大堆的人云亦云的誤解與否定,有時後我會問我自己,我走這條路是對的嗎?但是想要致富的決心讓我堅持下來,制訂計畫,勇敢的排除萬難達成我的目標。現在看到這些活生生的例子,讓我覺得有踏實的感覺,這才是對的方向,才是致富的道路。

其中看到一篇印象最深刻的,是一個私人貸款者,想要把錢借給投資房地產的投資人,這招是清崎也有教過的,想辦法讓自己成為銀行,這就是典型的例子。私人貸款把錢借給有經驗的房地產投資人,收取部分手續費,然後每個月收取貸款利息;房地產投資者取得貸款現金,可以減少自己投入的現金比例,還可以收房租,坐擁房地產升值,這樣的組合是創造雙贏的局面。

要獲得私人貸款,說難不難,說簡單又有點小小的限制,但是如果你知道標準在哪,就有努力的目標,所以我跟那個私人貸款人聯繫,取得一份貸款的指導清單。

  • 標的物:多戶式公寓、辦公室、零售店、倉庫
  • 借款地區:人口超過25000人的城市
  • 最低戶數限制:10戶
  • 借款人信用分數:680分
  • 借款人經驗:必須目前擁有或管理多戶式公寓
  • 借款人最低淨資產限制:擁有的總淨資產必須高於借貸金額
  • 最高借貸比例:70%的現值
  • 借貸利率:5.5%
  • 借貸方式:購買房地產或重新貸款
  • 貸款手續費:0-1%
  • 貸款年份:5到20年
  • 貸款攤銷:只有利息,無追索權
  • 最低貸款金額:1百萬到5百萬美金
  • 最高貸款金額:1億美金
  • 代理手續費:1-2%
這就是完整的指標,滿足這些條件,最高可以貸到1億美金。試想你存1億美金要多少時間?你完成上述的列表又需要多少時間?
老一輩的人總是教導我們要存錢,由上面的例子可以知道,會「存錢」雖然很重要,但是會「借錢」更重要,運用策略去使用「別人的錢」才是致富的關鍵,才是資本主義的生存法則。

達拉斯北郊布蘭諾被福布斯評為最安全城市

【大紀元10月15日訊】當今世界各種威脅層出不窮,有毒物質氾濫、病菌滋生、氣候反常、犯罪率上升等,人們都想找個安全的地方躲起來。

不過其實尚有大量美國城市的生活是很舒適的。其中根據《福布斯》(Forbes)雜誌的評比,德州的布蘭諾(Plano)市,這個富裕的達拉斯郊區,就是全美所有大城市(人口超過25萬)中暴力犯罪率最低的城市,並且致命車禍的發生率也比其它城市低得多。

在「美國最安全的城市」一文中,《福布斯》雜誌根據聯邦調查局的報告按2009年中每十萬人中發生暴力犯罪的人數進行排行。該報告根據一個城市6項基本犯罪類別進行評價:兇殺、強姦、搶劫、暴力、盜竊和盜車。對每類犯罪都分別並根據案情的嚴重性進行評估。

另外,《福布斯》根據2008年全國高速公路交通安全局(National Highway Traffic Safety Administration)每十萬居民中發生引起死亡的車禍的數據進行評估。然後再把暴力犯罪和車禍死亡的數據相加進行評估得出最後的數據。

布蘭諾市警察局長Gregory W. Rushin指出:「我們在全國最安全的城市布蘭諾享受高質量的生活真是非常幸運。這是我們全體工作人員與公眾合作共同努力的結果。強大的警民關係是保障安全的關鍵。我們盡力通過各種活動使市民和他們的警察局一起工作。」

布蘭諾市如此安全的原因並不難理解,該市的家庭收入中位數為77,140美元,比全美平均水平高出54%。其它富裕的城市也在安全方面比較突出,例如檀香山(第三名)、加州的聖荷西(第四名)、聖地亞哥(第九名),所有這些市場的中位數收入都高於全美平均水平,致命的交通事故率和暴力犯罪率也相對較低。

但是,光靠錢還不是安全的關鍵,貧富差距的大小更重要,iJet Intelligent Risk Systems風險評估公司總裁Bruce McIndoe說:「如果有人在一個高收入的環境卻收入很低,這就等於在貧富者之間製造了一個犯罪載體。而在布蘭諾和檀香山這些地方收入更加均勻。」

並非每一個列入《福布斯》雜誌安全城市名單的城市都是富裕的城市。例如,內布拉斯加州的奧馬哈市(Omaha, Neb.)名列第五,但根據美國人口普查局的數據,該市的中位家庭收入卻低於全美平均水平,且其房屋中位價只有134,600美元,比全美的房屋中位價低 27%。雖然奧馬哈還不能算窮,但其高安全記錄卻也不能以居民錢包豐滿來解釋。事實上,奧馬哈人的高就業率有助於其安全性,根據美國勞工部的統計,奧馬哈都市地區的失業率是全美第七低的,只有4.9%。

以下是《財富》雜誌的全美最安全城市排名前十名:
(1) Plano, Texas
(2) Portland, Oregon
(3) Honolulu, Hawaii
(4) San Jose, California
(5) Omaha, Nebraska
(6) New York, New York
(7) Santa Ana, California
(8) Anaheim, California
(9) San Diego, California
(10) Glendale, California

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看來當初選擇搬到這邊是對的,交通方便,又是發展中的地區,房價、物價都在可以接受的水準,市民平均收入高,是很有致富潛力的地方~

個人財富學院的行銷電話竟然像是台灣的詐騙集團!

生長在一天到晚都會接到詐騙集團電話的台灣不知是幸還是不幸,不過受過台灣詐騙集團的洗禮之後,也讓我們在美國又少花一筆大錢。

這個星期接到自稱是我們有購買的一個房地產投資課程的公司的電話,他們剛開始先由一位先生(A)打電話名單上的每個人,花15分鐘左右來過濾有機會下手的對象,他跟我們講Peter(房地產投資課程的作者)最近有新的方案,要找一批想要運用房地產成功的人,從裡面過濾出最有機會的,然後提供專門的教練加以培訓,在最短的時間內達成目標,將要做為他們新的廣告題材,會以故事的方式拍攝照片或是短片來輔助行銷。到此為止我們都不疑有他,因為我們確實知道Peter有做過這樣的事情,我們很高興能夠被選上,為此而雀躍不已。

然後他問了我們想要達成的目標、預計多久時間、如何完成、準備花多少錢、目前的財務狀況等,我們閱讀過富爸爸與Peter的相關書籍,所以也知道瞭解目前的財務藍圖與目標計畫是致富的重要事前工作,所以我們也配合說出了我們的資料與計畫,對他們來說我們肯定是一頭肥羊。

問完這些基本資料後,他跟我們約了時間隔天需要一個多小時由教練跟我們談談,以確定我們的目標與實際作業的規劃。

第二天,A先打來暖場,然後交給第二位聲稱教練的人(B)花大約1小時來洗腦,B就以很教練的口吻說明他們這次計畫的內容、目標客戶、執行方式等,然後要我們「口頭承諾」我們能到達到他們的要求。例如,他提到OPM(Other People’s Money)的重要性,而OPM有其中一個來源是銀行,問我們信用卡有多少額度,要我們從銀行借出來投資,賺到錢後把卡付清。他說出$6000(不太積極的投資人)、$8000(積極的投資人)、$10000(非常積極的投資人)美金的要求,承諾可以拿出前述的錢來投資,運用信用卡作為初期投資工具,也是很多房地產投資人曾經做過的事,包括Peter與清崎也都介紹過,但不建議這樣的作法,除非你知道自己在做什麼。當手頭現金不夠時,使用信用卡投資確實是一個選擇,依照我們之前所學習的,這些要求也都不為過,我們算是非常積極,所以願意借出$10000作為資金來投資,結果他說很高興我們這麼積極,但是他們通常要求學員拿出$8000就好,所以要我們「承諾」拿出來投資,我們開始覺得奇怪,我願意拿出更高的金額,卻被降低到$8000,但是我們還是繼續聽他怎麼說,批哩啪啦講到最後,他跟我們要信用卡號,此時我們就已經啟動警覺神經了,珍妮認為馬上要拿出來有問題,我認為信用卡無法自己去提款出來,若是藉由公司去刷出來(當然他們會賺中間的手續費,我有類似其他的經歷,有機會再說這個故事),則有此可能,因此我們也就同意給出信用卡號。

他抄完卡號與相關資料後,說要再轉給助理做確認工作,其實是收款單位的一個女生,她專門念稿操作收款,有問題就轉回第二位繼續洗腦。她說我們的對話有錄音做存證,先核對資料無誤,接著要我們跟著她的指令操作,收email,點擊信件中的連結上網去簽合約,當我們連到網路上時,發現怎麼公司抬頭不一樣,我當下喊停,跟珍妮講這個好像有問題,最好重複確認,珍妮回問時,那個女生馬上就把電話轉給剛剛那位教練,那個教練就開始解釋,說是要先收款作為「承諾金」,後來才確定是花$8000美金購買他們的一個課程,才有後續的教練服務。我們就說我們認識Peter的助理Kevin(C),我們先跟他做確認後再回覆給B,B說是哪一個Kevin,他也可以叫C打給我們,當時我們已經覺得很怪,所以告訴他我們有電話號碼,要自己打,很快的結束對話,並打電話給C。

C接到電話,寒暄幾句後,我就問他有關這家公司的事,他剛開始好像不太有印象,後來說有跟這家公司配合商業不動產的部分,他們提供的課程並非適用每一個人,所以要自行斟酌。我回問他,是否建議我們參加?但是可能是簽約的廠商不好得罪,所以他馬上改口說他們的課程也不錯,我跟C道謝之後掛電話。

終於全盤瞭解他們的陰謀策略,搞了半天他們是賣課程,其他那些都是用來唬人的招數,讓你落入陷阱,這整個的過程跟台灣的詐騙集團頗為類似,所以啟動了我們的警覺神經,最後我們決定不購買,也就沒有打電話回去。

結果幾個小時後,B打電話回來,「質問」我們為何沒有回摳,珍妮告訴他我們不加入了,他開始解釋,還遷怒到C,珍妮堅持不加入,而且不得收款,接著B開始用恐嚇那套,說我們已經被「錄音承諾」,所以三天後還是會被收款,但是我們根本沒簽約,沒有理由收我們的錢,珍妮為了保險起見,打給她們的退款單位詢問退款方式,後來我們寫了一封取消信,聲名我們不加入他們的計畫,不得收取我們任何費用,以隔夜快遞寄到他們公司,算是解決這件事情,希望不會再延伸任何問題。

這種類似詐騙集團的手法真的很恐怖,先用一個餌讓你上鉤,然後不給你時間思考決策上有沒有問題,利用不同的人來分斷洗腦,連哄帶騙的讓你付錢。還好台灣類似的方法很多,加上我們以前開公司也有很多特殊的經歷,因此避過這次的損失,看來連美國的正常公司也要小心才是。

令人震驚的消息!

今天讀一篇文章時,看到令人震驚的消息,卻有大部分的人渾然不覺,自以為是的走著相同的老路。根據美國USA Today報導,

  • 97% 的65歲美國人沒辦法負擔的起開一張$600的支票
  • 54% 的65歲美國人還在工作
  • 3% 的65歲美國人得到財物保障
而這97%的人分常有可能從來沒有得到過達到成功所需要的資訊,怎麼說呢?來看看接下來的統計:
  • 58% 的美國成人自高中畢業後從來沒有讀過另一本書
  • 42% 的人從大專畢業後就沒再讀過一本書
  • 80% 的美國家庭在去年沒有買或沒有讀過任何一本書
  • 70% 的美國成人在過去五年中沒有踏進書店一步
  • 57% 的新書沒有被讀完過
(資料來源:–Jerrold Jenkins. ParaPublishing http://www.parapublishing.com/sites/para/resources/statistics.cfm )
Anthony Robbins說過:「Success leaves clues. 成功會留下線索」。如果你從來沒認識過一位已經財務自由的百萬富翁,值得慶幸的是,有至少一千位的百萬富翁把他們成功的路徑寫成了書,而讀過這些書且照著執行的人也大部分成功得到財富。
「鄰家的百萬富翁」一書作者Thomas Stanley and William Danko 在過去11年裡做的調查指出,有錢人比窮人與中產階級花3倍的時間閱讀,且計畫他們的投資。因此,想要獲得成功與財富,重點在於「你依照誰的地圖來走」。
富爸爸的作者,清崎提到:「錢是一種『概念』」,你怎麼「看(想)」錢是基於一張金錢藍圖,一個建立在你心中關於錢的程式或一條路徑。就算你從沒思考過,你還是不自覺的依照著心中的這張藍圖走。這張藍圖從何而來?又是如何畫出來的呢?
我們的財務藍圖主要的程式是源自於過往的經驗,尤其是孩時的經驗。我們出生時對於錢全然無知,我們對於錢的觀念主要是在我們生長的家庭裡被「教」出來的,再加上一些文化的影響。而我們接受了這樣的觀念,然後依照這樣的觀念過一輩子,就算你從來不曾意識到這一點。
這些觀念來自於:
  • 我們小時候所聽到的
  • 我們所看到的
  • 我們所體驗到的
諸如「有錢人都是吝嗇的」這樣的話,根深蒂固的寫進我們的潛意識裡,這些負面的話語會持續的影響我們每天的每一個行動,就算你很想成為有錢人,你的潛意識還是會把你帶向窮人那一端。
如何改變潛意識腦中根深蒂固的設定呢?就是從現在開始持續的接受新的有錢人的觀念,反覆不斷的對自己廣播,改變自己的詞語,連續49天以上,慢慢的你的潛意識就會開始調整設定,但是不能停止,要繼續的閱讀有錢人的觀念直到你成為有錢人。
以下是一些想要獲得財富與成功的人必讀的書:
  • “The Richest Man in Babylon” by George Clason
  • “The Autobiography of Ben Franklin” by Ben Franklin
  • “Think and Grow Rich” by Napoleon Hill
建構財務知識基礎的書:
  • “Rich Dad, Poor Dad” by Robert Kiyosaki
  • “The 7 Habits of Highly Effective People” by Stephen Covey
  • “The Seven Spiritual Laws of Success” by Deepak Chopra
  • “Unlimited Power” by Anthony Robbins
  • “The E-Myth” by Michael Gerber
延伸閱讀:
  • The works of Steve Berges
  • “Do Less and Achieve More” by Chin-Ning Chu
  • “The Millionaire Next Door” by Thomas J. Stanley, Ph.D. and William D. Danko, Ph.D.
  • “The 8th Habit” by Stephen Covey
  • “The Edge” by Tony Robbins (audiobook)
  • “Real Estate Riches” by Dolf De Roos
  • “Creating Wealth” Robert G. Allen

美國買屋最新稅務優惠

首次購屋者稅務優惠(First Time Homebuyer Tax Credit),原訂於2009年11月30日終止,現在美國國會通過最新優惠版本,延期5個月至2010年4月30日;但4月30日已鎖定的買房簽約,可有2個月的完成手續的時間,但必須在7月1日前成交;國外服役的軍人,將多一年的優惠寬限期。此版本在2009年11月7日生效,故在新版本發佈之前的成交案件仍沿用舊版本優惠。

對照舊版本,新版本有以下改變:
  1. 提高符合資格者的收入上限,使高收入者也有機會藉由買屋來振興房市。單身收入$125,000~$140,145;合報收入$225,000~245,000者,都有資格。
  2. 新增非首次購屋者稅務優惠,上限為$6,500;優惠資格與首次購屋者相同,唯一分別是業主可以已擁有自住房,但舊屋在買新屋前8年內,必須有5年用於自住;新屋價格不需高於舊屋,亦未規定一定要將舊屋自住賣掉。
  3. 新屋價格超過$800,000則無資格。
  4. 買主年齡必須在18歲以上,且不能是其他報稅者的被撫養者。
  5. 近親家屬間買賣房屋的迴避範圍擴延,包括夫妻雙方的家人。
  6. 業主報稅時,需將買屋文件副本一起送交國稅局。
  7. 國稅局已被授權,可沿用非查稅途徑,追究任何在2008年4月9日起始不合資格但已獲退稅的案件。
新屋成交後,3年內必須用於自住,若未住夠3年,則所獲優惠要全額退還政府。國稅局允許屋主,選擇用前一年的稅表更快獲得退稅;今年內買屋者,可選2008或2009的稅表;明年買屋者,可選用2009或2010的稅表。經FHA買屋者,可將退稅款用於購屋頭期款。
新屋必須經過買賣途徑,經贈與或繼承所獲房地產不符合資格。同時國稅局也准許非夫妻共同買屋,購屋者可用任何合理的方法分配該得的優惠稅額。
首次購屋者,指在買新屋前3年,未曾住在自己所擁有的房產中。
資料來源:號角-鮑愛奇會計師

「Short Sale」售屋:如何提高成功率

【大紀元12月11日訊】(大紀元記者希月編譯報導)當屋主徵得銀行同意,將房屋以低於所欠的借貸金額價出售,這就是人們所知道的Short Sale,中文俗稱「急售」或「短售」。Short Sale 一般比同等的房屋價格便宜很多,這其中有兩個原因:一是 Short Sale 不太具有競爭力,二是最後能否成交須由銀行拍板而非賣主說了算。

去年,銀行一般需要花上三至六個月的時間批准一項 Short Sale。如果最後沒被批准,那麼買方在白白浪費了這麼長時間後又得一切從頭開始去搜索房屋。所以許多起先以為Short Sale 是一項好交易的買主們經過幾次挫折後不得不對它望而卻步,甚至予以堅決摒棄。
今年以來,奧巴馬政府對銀行施加許多壓力,希望他們做更多的Short Sale 以減少「法拍屋」的數量。 現在這個冗長的銀行批准過程變得稍微容易一些。
對於賣方來講,在決定以Short Sale方式出售你的房屋時, 一定要事先和你的銀行通氣,告訴他們,一來你已經支付不起買房貸款,二因你居住地區房地產價格下滑,你的賣房所得款項很有可能無法抵付所欠的借貸餘額。
 
出售Short Sale的訣竅

一般來說,銀行要等到你找到買主後才會受理你的Short Sale申請。所以你應該事先盡量從銀行那兒打聽到他們一般需要花多少時間批准Short Sale。如果買方得知他只需等待30-45天的時間而非三至六個月,那會大大增加他給你報價的興趣。同時你也應盡量與銀行協商,通過調整房貸以減低你的欠款金額。這樣也會吸引買方,因為他們知道銀行如果不會在此項交易中虧損太多的話,就會大大提高批准的可能性。
  
絕大多數的銀行不會允許買方討價還價。所以你最好在準備出售房屋前找一個專業人士徹底的檢查一下你的房子。這樣你可以提供給買方比較準確的信息。買方一般不會在報價被銀行最後接受前做專業房檢。但如果等到那一步時,買方發現房子有什麼大問題,再和你討價還價,而銀行是不會給任何迴旋餘地的,那麼你就會處於非常被動的局面。
在多數情況下,你在賣房前應該將房子收拾得漂漂亮亮的,這樣便於提高你的要價,而銀行也會比較容易批准降低你所欠房貸的差額。
你需要儘可能的利用各種渠道將賣房的信息廣而告知,從而吸引更多的不同買家。記住僱用一個在這方面有經驗的經紀人很重要。他要願意花時間和精力促銷你的房子並積極與銀行打交道,同時及時地將即時信息通知交易的各方。
你還需要徵求你的律師和會計的意見,讓他們準備和過目所有成交前銀行需要你提供的個人資料文件,使它們符合銀行的要求非常重要,以防在審批過程中的任何一個環節中擱淺。
有些銀行會依然要求你支付最後賣房價與你所欠貸款的差額,你可以拒絕,但這樣的話你的交易也就告吹了。所以盡量事先搞清楚。
稅務局對於在2007年至2012年間由於法拍或Short Sale而失去房子的物主們有一些免稅的優惠,但即使這樣你仍然可能需要償付在Short Sale中貸款銀行虧損的那部分差價的稅。
成交一筆Short Sale要求極大的耐心。如果你的房產最後落到被銀行收回而法拍的下場,五至七年間你的信用記錄都會受損,而通過「Short Sale」,你的信用受損會降至二到三年。所以說一定要與借貸銀行協商,使你的信用損失減至最小。這就是人們為什麼要做「Short Sale」的最重要的原因。

利用Short Sale(賣空)快速取得大筆利潤

美國從次貸風暴之後,大量的法拍屋流向市場,經過一年多的消化之後,景氣持續低迷,很多的屋主正徘徊在法拍邊緣,在如此的市場環境中,賣空(Short Sale)或許是能夠快速獲利的方法。從幫助法拍邊緣的屋主跳出火坑的過程中,你可以取得很多已經超貸或已經沒有剩餘價值的交易,然後轉換成三贏的交易。

很多人會問,賣空(Short Sale)如何能後幫助銀行呢?
在賣空(Short Sale)交易裡,你說服銀行降低他們在該房地產物件中的借貸金額。例如,一個面臨法拍的房子有10萬的貸款,銀行同意接受5.5萬的金額降價取回資金。為何銀行會接受這樣的交易呢?以剛剛的例子來說,那棟面臨法拍的房子可能只有9.5萬的市值,銀行在經過漫長的法拍程序後,實際拿到手的錢大約是5.5萬到6萬,這筆交易將會在銀行的資產負債表上記上一筆負債,而非資產。
而且,銀行在處理法拍屋上還必須負擔許多行政費用,諸如律師費、行政人員的時間、法院或法拍程序的手續費,最大一筆的是在法拍程序裡降價求售的損失風險。其次,在銀行借貸給該房地產的過程中,屋主面臨法拍後對於房子疏於照料,將造成房子的一些損壞,會影響賣價或需要再支付維修費用。最後就是銀行受限於美國聯邦法的限制,對於銀行的現金流量、資產與負債都有嚴格的規範,若借貸造成負債,就必須保留更多現金備用而無法產生利潤。以上這些都是銀行借貸後,面臨法拍時的隱憂,也是銀行樂於降低借貸金額,把房子出清的原因。
那賣空(Short Sale)又如何能幫助屋主呢?
屋主若是房子被法拍後,未來若要再買下一棟房子或是貸款將更為困難。房利美(Fannie Mae)有一項規定,借貸人的房子被法拍後的3~5年,將被禁止再次從房利美(Fannie Mae)取得貸款。

就算等了3~5年後,該借貸人辦理下一筆貸款時還必須負擔至少10%的頭期款,且FICO的信用分數必須在680分以上。而且若該筆借貸是要由房利美(Fannie Mae)背書的話,那必需要7年後才會被接受。

FICO將法拍視為是嚴重的信用瑕疵,程度上幾乎等同於破產。這將造成借貸人未來幾年內面臨更為嚴重的財務問題與借貸困難,例如申請信用卡、車貸、學生貸款等。保險與找工作的選擇上也將受到影響。

那賣空(Short Sale)又如何幫助投資者呢?

懂得利用下列三個知識的投資者將從賣空(Short Sale)中取得可觀的利潤:
  1. 找到正在法拍程序或將面臨拍程序的屋主,說服他們跟你合作賣空(Short Sale)作業。
  2. 說服銀行大幅度的降低借貸金額。
  3. 快速賣掉房子,最好是與買屋同時進行。

以上就是對於賣空(Short Sale)的簡單介紹,希望格友對於美國房地產投資有更進一步的認識。